L’encadrement des loyers à Paris : une loi complexe mais votre expert – comptable OPTION REEL spécialiste de la location meublée vous renseigne

Bonjour à toutes et à tous,

L’application de la Loi ALUR sur l’encadrement des loyers à Paris est compliquée pour les propriétaires bailleurs car cette loi est compliquée et l’information est difficile à trouver.

Votre expert – comptable spécialiste de location meublée est là pour vous aider et pour vous renseigner sur les détails, modalités et applications de cette loi.

Vous pouvez aussi contacter notre équipe de comptable LMNP et d’Expert – comptable LMNP pour vous renseigner : https://www.optionreel.com/equipe

Pour les baux signés et renouvelés (avec conclusion d’un nouveau bail) à compter du 1^er aout 2015, le loyer est fixé dans la limite du loyer de référence majoré (Cf. arrêté n° 2015 176-0007 signé le 26 juin 2015 par le Préfet de Paris).

UN NOUVEAU LOCATAIRE ENTRE DANS LE LOGEMENT

 Le logement est vacant depuis moins de 18 mois

Principe : le loyer ne peut être supérieur au loyer appliqué au précédent locataire.

Toutefois, vous pouvez prendre en compte la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), si elle n’a pas été appliquée durant les 12 derniers mois.Attention, cette augmentation ne peut conduire à porter le loyer au-delà du loyer de référence majoré. Si le loyer du précédent locataire est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur, le nouveau loyer ne peut dépasser le montant de ce dernier.

Notion de loyer appliqué au précédent locataire : le loyer s’entend toute réévaluation comprise si elle n’avait pas été appliquée auparavant.

Dérogations : le loyer peut exceptionnellement être réévalué au-delà de l’IRL sans dépasser toutefois le loyer de référence majoré dans les 2 cas suivants : loyer sous-évalué ou travaux exécutés depuis la dernière location.

Cas spécifiques

Dans trois situations, le loyer est fixé en considération des seuls loyers de référence :

• le logement n’a jamais été loué (ex. : première location, logement neuf) ;
• le logement est inoccupé depuis plus de 18 mois ;
• des travaux ont été réalisés depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Le loyer est fixé librement entre vous et le locataire sans pouvoir dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral en fonction du secteur géographique et des caractéristiques de votre logement  (Cliquez ici pour consulter les loyers de référence).

Complément de loyers

Que le logement soit vide ou meublé, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de référence majoré si votre logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Demandez de l’aide à OPTION REEL, votre Expert – Comptable spécialiste de la location meublée.

Ces caractéristiques :

• ne doivent pas avoir déjà été prise en compte pour déterminer les loyers de référence (nombre de pièces principales, époque de construction)
• doivent être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique
•  ne peuvent donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux d’économie d’énergie

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques le justifiant sont obligatoirement mentionnés dans le bail.

Contestations

La Commission de conciliation (5 rue Louis Leblanc – 75015 Paris) est compétente pour connaitre tout litige relatif au loyer.

Le loyer est supérieur au loyer de référence majoré : votre locataire peut demander une diminution du loyer devant la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou directement devant le tribunal d’instance dans les 3 ans à compter de la signature du bail.

Contestation du complément de loyer : le locataire peut contester le complément de loyer dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail en saisissant la commission de conciliation. Vous devrez alors démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui justifient un complément de loyer par comparaison avec les logements de la même catégorie, situés dans le même secteur géographique.

En cas d’échec de la conciliation, le locataire a 3 mois à compter de l’avis de la commission pour saisir le tribunal d’instance afin de demander l’annulation ou la diminution du complément de loyer.

Le nouveau complément de loyer résultant de l’accord entre le locataire et vous en CDC ou décidé par le tribunal s’applique, de manière rétroactive, à compter de la prise d’effet du bail.

En cas de contestation, notre équipe composée d’experts – comptables spécialisés en location meublée et nos avocats spécialisés peuvent vous accompagner, comme vous pouvez voir sur notre site https://www.optionreel.com/presentation

VOUS RENOUVELEZ LE BAIL

 Action en diminution du loyer

Le locataire peut vous faire une proposition de diminution de loyer si le loyer (hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition de loyer .

Le locataire doit vous faire sa proposition au moins 5 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Si vous refusez cette proposition ou n’y répondez pas quatre mois avant le terme du bail, le locataire pourra saisir la Commission de conciliation.

En cas d’échec de la conciliation, il pourra saisir le juge d’instance avant le terme du contrat.

Si le locataire ne saisit pas le juge, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.

Action en augmentation de loyer

Vous pouvez faire une proposition d’augmentation de loyer s’il est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur à la date de proposition de loyer.

La proposition doit être faite au moins 6 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le loyer proposé ne peut être qu’inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur.

En cas de refus ou d’absence de réponse du locataire (4 mois avant le terme du contrat), vous pourrez saisir la Commission de conciliation.

Le locataire pourra alors contester l’action en réévaluation de loyer en se basant sur 6 références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

En cas d’échec de la conciliation, vous pourrez saisir le juge d’instance avant le terme du contrat. Si vous ne saisissez pas le juge, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.

La hausse de loyer sur laquelle vous vous mettrez d’accord avec le bailleur ou décidée par le juge s’appliquera par tiers ou par sixième annuel selon la durée du contrat de location. Elle s’appliquera par sixième annuel si la hausse de loyer est supérieure à 10%.

Cette loi est complexe et donc n’hésitez pas à contacter votre comptable LMNP pour plus d’informations : https://www.optionreel.com/contact

A bientôt !!!

L’équipe OPTION REEL