Vente LMNP : les changements actés avec le PLF 2025
Nous communiquons sur ce sujet depuis des mois, et c’est désormais acté dans le Projet de Loi de Finances 2025 : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de vente en LMNP devient une réalité.
Une modification somme toute logique, pas un bouleversement :
Ce changement peut surprendre, mais il s’agit en fait d’une correction d’une anomalie. Jusqu’à présent, les amortissements pratiqués pour réduire l’imposition des revenus locatifs n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value en cas de cession. Cela créait un déséquilibre fiscal qui est désormais ajusté avec un impact modéré (pas de panique).
Ce qui est concerné… et ce qui ne l’est pas !
– Uniquement les ventes immobilières en LMNP
– Aucun impact sur les donations ou les transmissions : transmettre son bien à ses enfants !
– Aucun impact en cas d’arrêt d’activité : si vous arrêtez votre activité LMNP sans vendre, pas d’impact !
– Mais heureusement sont NON CONCERNEES les résidences services destinées aux étudiants, séniors et EHPAD (mais les résidences de tourisme sont concernées)
Un impact modéré à relativiser
Oui, ce changement modifie certaines lignes, mais l’impact est en réalité très limité. Sur un exemple concret : après 20 ans, seulement 55% de la valeur d’un immeuble était amorti.
OUI en cas de revente, la plus-value augmente légèrement, mais elle reste largement atténuée par les abattements pour durée de détention.
A partir de 23 ans, la plus-value est exonérée d’impôt, et après 30 ans, elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux=> donc aucun impact s’il s’agit bien d’une modification du CGI !
Pas de solution miracle pour y échapper
Certains pourraient penser à passer au micro-BIC, mais cela ne changera rien : l’abattement forfaitaire du micro-BIC intègre déjà cette notion d’amortissement.
Conclusion ? Mieux vaut travailler main dans la main avec un expert-comptable pour optimiser sa fiscalité sereinement.
Rien d’alarmant, et certainement pas de quoi remettre en cause l’investissement en meublé.
Ce petit ajustement ne change pas la réalité : la fiscalité du meublé reste infiniment plus avantageuse que celle des revenus fonciers. Le régime LMNP continue d’offrir des opportunités fiscales intéressantes, et cet ajustement ne vient pas remettre en cause son leadership dans la fiscalité locative.
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