Expatrié au Qatar et vous louez un bien immobilier en France : Optez pour le régime du réel en location meublée

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Bonjour à toutes et à tous,

Vous êtes expatrié au Qatar ou vous êtes non résident fiscal français travaillant au Qatar, et vous avez un bien immobilier en France que vous louez.

Choisissez la location meublée pour votre location, et optez pour le régime du réel pour ne pas payer d’impôt sur vos loyers.

Si vous louez un bien en location nue, vous payez un taux forfaitaire de 20% et les contributions sociales de 15,5%.

En louant en meublé au régime du réel, votre bien immobilier est amorti comptablement et ainsi votre résultat fiscal est à 0 ou en déficit ; vous ne payez donc pas d’impôt sur vos loyers.

Il existe une convention fiscale entre la France et le Qatar qui évite la double imposition.

Pour cela, vous avez besoin d’un Expert – comptable LMNP, plus communément appelé un Expert – comptable spécialiste de la location meublée.

OPTION REEL est la société d’expertise – comptable N°1 en France de la location meublée. Basée à Paris dans le quartier du Louvre, OPTION REEL compte près de 7 500 clients Loueurs en meublés non professionnels.

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Explications :

  1. Revenus immobiliers (loyers)

Article 5 de la convention : « Les revenus qu’un résident d’un Etat (Q) tire de biens immobiliers situés dans l’autre Etat (F) sont imposables dans cet autre Etat (F). […]

Cela s’applique aux revenus provenant de l’exploitation directe, de la location ou de l’affermage ainsi que de toute forme d’exploitation de biens immobiliers. 

Lorsque la propriété d’actions, parts ou autres droits dans une société ou une autre personne morale donne au propriétaire la jouissance de biens immobiliers situés dans un Etat (F) et détenus par cette société ou cette autre personne morale, les revenus que le propriétaire tire de l’utilisation directe, de la location ou de l’usage sous toute autre forme de son droit de jouissance sont imposables dans cet Etat selon la législation de cet Etat (F). »

Article 19 de la convention : « Les placements d’un Etat dans l’autre Etat (y compris ceux de la Banque Centrale et des institutions publiques) et les revenus tirés de ces placements (y compris les gains tirés de leur aliénation) sont exonérés d’impôt dans cet autre Etat. Les dispositions du présent paragraphe ne s’appliquent pas aux biens immobiliers ni aux revenus tirés de ces biens immobiliers. » Donc les revenus immobiliers de l’Etat Qatari sont imposés en France, attention voir partie « Gains en capital » car exception à cet article concernant l’aliénation.

 

  1. Les bénéfices des entreprises

Article 6 de la convention : « Les bénéfices d’une entreprise d’un Etat (F) ne sont imposables que dans cet Etat (F), à moins que l’entreprise n’exerce son activité dans l’autre Etat (Q) par l’intermédiaire d’un établissement stable qui y est situé. Si l’entreprise exerce son activité d’une telle façon, les bénéfices de l’entreprise sont imposables dans l’autre Etat mais uniquement dans la mesure où ils sont imputables à cet établissement stable. »

En location meublé il n’y aurait pas possibilité d’installer un établissement stable au Qatar, donc l’imposition du bénéfice se fait forcement en France.

Définition établissement stable : « L’expression  » établissement stable  » désigne une installation fixe d’affaires par l’intermédiaire de laquelle une entreprise exerce tout ou partie de son activité. Une entreprise n’est pas considérée comme ayant un établissement stable dans un Etat du seul fait qu’elle y exerce son activité par l’entremise d’un courtier, d’un commissionnaire général ou de tout autre agent jouissant d’un statut indépendant, à condition que ces personnes agissent dans le cadre ordinaire de leur activité. »

  1. Gains en capital

Article 11 de la convention : « Les gains qu’un résident d’un Etat (Q) tire de l’aliénation de biens immobiliers visés à l’article 5 et situés dans l’autre Etat (F) sont imposables dans cet autre Etat (F) »

Les gains provenant de l’aliénation d’actions, parts ou autres droits dans une société dont l’actif est constitué pour plus de 80% de biens immobiliers ou de droits portant sur de tels biens sont imposables dans l’Etat où ces biens immobiliers sont situés, lorsque, selon la législation de cet Etat, ces gains sont soumis au même régime fiscal que les gains provenant de l’aliénation de biens immobiliers. Pour l’application de cette disposition, ne sont pas pris en considération les biens immobiliers affectés par cette société à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole, ou à l’exercice par cette société d’une profession indépendante. »

Toutefois on a une précision à la fin de la convention : « les gains qu’un Etat, sa banque centrale ou l’une de ses institutions financières publiques entière ment contrôlée par lui tire de l’aliénation de biens immobiliers et des biens visés au paragraphe 1 b) de l’article 11 (actions 80% biens immobiliers), ne sont pas imposables dans l’autre Etat. ». En clair, cela signifie qu’un organisme public qatari investissant dans l’immobilier en France, ne sera pas soumis au régime fiscal des plus-values. Cela inclurait également l’Emir du Qatar et sa famille.

  1. Impôt sur la fortune
    1. Sur les biens en France

Article 17 de la convention : « La fortune constituée par des biens immobiliers visés à l’article 5, que possède un résident d’un Etat (Q) et qui sont situés dans l’autre Etat (F), est imposable dans cet autre Etat (F) si la valeur de ces biens immobiliers est supérieure à la valeur globale des éléments suivants de la fortune possédée par ce résident :

  • les actions (autres que celles visées au paragraphe 3) émises par une société qui est un résident de l’Etat dans lequel les biens immobiliers sont situés, à condition qu’elles soient inscrites à la cote d’un marché boursier réglementé de cet Etat, ou que cette société soit une société d’investissement agréée par les autorités publiques de cet Etat ;

 

  • les créances sur l’Etat dans lequel les biens immobiliers sont situés, sur ses collectivités territoriales ou ses institutions publiques ou sociétés à capital public, ou sur une société qui est un résident de cet Etat et dont les titres sont inscrits à la cote d’un marché boursier réglementé de cet Etat. »
    1. Cas des biens au Qatar pour résident en France

Article 17 de la convention  « […] pour l’imposition, au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune […] d’une personne physique qui est un résident de France et un citoyen du Qatar sans avoir la nationalité française, les biens situés hors de France que cette personne possède au 1er janvier de chacune des cinq années suivant l’année civile au cours de laquelle elle devient un résident de France n’entrent pas dans l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune afférent à chacune de ces cinq années. Si cette personne physique perd la qualité de résident de France pendant une période d’au moins trois ans, puis redevient un résident de France, les biens situés hors de France que cette personne possède au 1er janvier de chacune des cinq années suivant l’année civile au cours de laquelle elle redevient un résident de France n’entrent pas dans l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune afférente à chacune de ces cinq années. »

  1. Double imposition
    1. Résident qatari

Article 20 de la convention paragraphe 2 : « En ce qui concerne le Qatar, la double imposition est évitée par application des dispositions de la législation du Qatar. »

Au Qatar, il n’y a pas d’impôts sur le revenu.

  1. Résident français

Article 20 de la convention paragraphe 1 : « Les revenus, qui proviennent du Qatar et qui sont imposables ou ne sont imposables que dans cet Etat sont pris en compte pour le calcul de l’impôt français lorsque leur bénéficiaire est un résident de France..

Dans ce cas, l’impôt payé au Qatar n’est pas déductible de ces revenus mais le bénéficiaire a droit à un crédit d’impôt imputable sur l’impôt français. Ce crédit d’impôt est égal pour les revenus immobiliers au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus.

Rien dans la présente Convention n’empêche les Etats d’appliquer les dispositions anti-abus de leur législation interne convenues par les deux autorités compétentes »

  1. Successions

Article 18 de la convention : « Les biens immobiliers ne sont soumis à l’impôt sur les successions que dans l’Etat où ils sont situés. »

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Merci pour votre lecture et à bientôt.