La Loi Censi Bouvard: Réduction d’Impôt sur le Revenu

Vous avez besoin d’informations précises concernant les investissements en résidences services.

IMMOKIP Compta – OPTION REEL, l’acteur leader de l’expertise comptable des loueurs en meublé, vous explique en détail les conditions et avantages fiscaux de la loi CENSI BOUVARD.

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Réduction d’impôt sur le revenu Loi Censi Bouvard

Il s’agit d’un dispositif gouvernemental en faveur des résidences de services de type étudiants, d’affaires, de tourisme ou médicalisée type EPHAD. Ce dispositif permet au contribuable d’investir dans l’immobilier tout en réduisant leur charge d’impôt sur le revenu.

Il est réservé aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2016. Aussi, un non résident fiscal français ne pourra opter pour cette réduction d’impôt.

Le statut LMNP est cumulable avec l’avantage fiscal Censi-Bouvard.

Le dispositif Censi-Bouvard vous permet de récupérer la TVA ayant grevé l’acquisition, sous condition que l’exploitant de la résidence propose en plus de l’hébergement au moins trois services (CF formation TVA du Mercredi 19/11/2014).

A/ Les logements éligibles à la loi Censi-Bouvard

Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2016, ou achevés depuis au moins 15 ans et faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

Les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit.

L’investissement en Loi Censi-Bouvard concerne uniquement les résidences meublées suivantes :

• – Les résidences de tourisme classées
• – Les résidences avec services pour étudiants
• – Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
• – Les résidences d’accueil et de soins agréées
• – Les résidences séniors, et établissement hébergeant des personnes âgées dépendantes.

B/ Obligations de la Loi Censi Bouvard

Dans le cadre de la loi Bouvard, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement meublé à travers la signature d’un bail commercial avec un exploitant de résidences.

La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :

• D’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement.
• D’acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation.
• D’achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l’objet de travaux de réhabilitation.

Le plafond d’investissement est fixé à 300 000 € par an.

La réduction d’impôt s’applique à la location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel par une personne physique qui a acquis directement le bien, autrement dit le LMP ne peut bénéficier de ce dispositif, et les investissements réalisés par l’intermédiaire d’une société n’ouvrent pas droit à la réduction d’IR.

C/ Avantages de la loi Censi-Bouvard

La réduction de l’impôt sur le revenu

Le régime de la loi Cens-Bouvard permet au contribuable de réduire son impôt sur le revenu, dans la limite du prix de revient du logement HT et jusqu’à 300 000 € par an. Il est possible de faire plusieurs investissements immobiliers par an, contrairement à la loi Scellier.

Les taux de réductions applicables, sont les suivants :

DATE DE SIGNATURE DU CONTRAT DE RESERVATION	DATE DE SIGNATURE DE L’ATTESTATION NOTARIALE	TAUX DE REDUCTION D’IMPÔT
AU PLUS TARD LE 31/12/2009	AU PLUS TARD 31/12/2009	25%
AU PLUS TARD LE 31/12/2010	AU PLUS TARD 31/12/2010	25%
	ENTRE LE 01/01/2011 ET LE 31/03/2011	20%
	ENTRE LE 01/04/2011 ET LE 31/12/2011	18%
AU PLUS TARD LE 31/12/2011	AU PLUS TARD LE 31/12/2011	18%
	ENTRE LE 01/01/2012 ET LE 31/03/2012	18%
	ENTRE LE 01/04/2012 ET LE 31/12/2012	11%
AU PLUS TARD LE 31/12/2012	AU PLUS TARD LE 31/12/2012	11%
TOUS AUTRES CAS SUIVANTS		11%

 

Ils s’appliquent au montant HT de l’investissement majoré des frais d’acquisitions si ces derniers sont immobilisés comptablement.

La réduction d’impôt s’étale de façon linéaire sur 9 ans à compter de l’année d’achèvement du bien immobilier. Le contribuable bénéficie donc d’une réduction d’impôt identique chaque année.

La récupération de la TVA

L’investisseur pour pouvoir récupérer la TVA sur son investissement, au taux de 20%, devra opter pour le régime du réel simplifié en matière de BIC, et renoncer à la franchise en base en matière de TVA, mais opter également pour un régime d’assujettissement qui est le réel simplifié.

La simplicité de gestion du bien

Le loueur en meublé professionnel, ou non doit confier la gestion du bien immobilier en résidence de service à une société exploitante. Les deux parties sont liés par un bail commercial d’une durée de 9 ans, renouvelable, qui garantit notamment le versement des loyers que le logement soit occupés ou vacant. L’investisseur est alors exempt de tout souci de gestion (recherche de locataires, impayés, dégradation des locaux …).

D/ Inconvénients de la loi Censi-Bouvard

Pas de charge d’amortissement

Il n’est pas possible d’amortir fiscalement un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d’impôt Bouvard. Aussi, il sera constaté l’amortissement comptable du bien dans le bilan, ce dernier sera réintégré fiscalement.

Il vous est possible d’amortir la fraction du bien supérieure à 300 000 € prise en compte pour le calcul de la réduction d’impôt maximum.

Notez que le mobilier s’amorti et ne bénéficie pas de la réduction d’impôt Censi-Bouvard.

Cas d’une revente en cours de bail commercial

En cas de revente du bien avant l’expiration du délai de 9 ans, les avantages fiscaux obtenus devront être restitués en totalité. Les seules exceptions qui permettent la non remise en cause du dispositif bouvard, alors que l’engagement de location de 9 ans n’est pas respecté sont les suivantes :

• L’invalidité relevant de la 2e ou de la 3e des catégories prévues à l’article L 341-4 du Code de la sécurité sociale.
• Licenciement ou du décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune.

–          L’expropriation pour cause d’utilité publique de l’établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement.

Le choix du gestionnaire et l’attention portée à son professionnalisme seront des points à ne pas manquer.

E/ Obligations déclaratives

L’option doit être choisie par le contribuable, au plus tard lors du dépôt de la déclaration de résultat relative à l’année de livraison du bien, si le bien a été acquis en VEFA, l’année d’acquisition si le bien a été acquis livré. Celle-ci est irrévocable.

La réduction d’impôt sur le revenu doit être activée lors de la déclaration de revenus de l’année de livraison du bien immobilier. Il s’agira de mentionner le montant éligible à la réduction d’IR dans une des cases correspondantes à l’année d’acquisition et l’année de signature du contrat de réservation, sur la 2042 complémentaire.

Il faudra que l’investisseur transmette les justificatifs suivants à son service des impôts des particuliers : Lettre d’engagement de location, Attestation notariale, Bail commercial, Déclaration attestant l’achèvement et la livraison des travaux.

Alors le service des impôts des particuliers transmettra au contribuable un avis d’impôt détaillant la réduction globale ainsi que le montant de la réduction annuelle à reporter sur les déclarations d’IR des 8 années suivantes. En 2009 et en 2010, le contribuable devait reporter 1/9eme du montant de l’investissement, alors qu’à compter de 2011, le contribuable devra reporter, toujours sur la 2042 complémentaire le montant annuel de la réduction d’IR à laquelle il a le droit. Il faut également ne pas omettre le report du solde de réduction non encore imputé des années précédentes le cas échéant.

F/ Conditions de report de la réduction loi Censi-Bouvard

Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant d’impôt à payer, celui-ci est reportable 6 ans.

Dans le cas où l’impôt payé par le contribuable serait insuffisant pour absorber la réduction d’impôt Censi-Bouvard, le solde non utilisé une année donnée peut être reporté sur l’impôt des 6 années suivantes, à condition que le logement soit encore en location l’année de l’utilisation du report de la réserve.

G/ Cas particuliers d’investisseurs en Loi Censi Bouvard

Cas de la revente avant l’expiration du délai de 9 ans :

Dans le cas d’une revente du bien immobilier, si le bien continue d’être utilisé à des opérations assujettis à TVA, l’article l’article 257 bis du CGI a instauré un cas d’exception au reversement de TVA, dans le cadre de la transmission d’une universalité de patrimoine. Ainsi s’il y a poursuite du bail commercial signé par le nouvel acquéreur, il y a dispense du reversement de TVA. En ce qui concerne la revente d’un bien sous loi Censi Bouvard, avant le terme des 9 années, la réduction d’impôt pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient la revente. Les modalités de reprise prévoit que l’IR de l’année de cession, soit majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue depuis l’origine, jusqu’à la date de cession, comme le stipule l’article 199 du CGI

Cas d’un résident fiscal français qui devient expatrié avant l’expiration du délai de 9 ans :

La circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d’impôt, transfère son domicile fiscal hors de France et devient donc non résident au cours de la période de l’engagement de location n’est pas de nature à entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu jusqu’à la date de ce transfert. Cela étant, il est précisé que pendant les périodes d’imposition au cours desquelles le contribuable était considéré comme expatrié, au sens de l’article 4 B du CGI, la réduction d’impôt ne peut pas être imputée et ne peut faire l’objet d’aucune imputation ultérieure. Celles ci sont définitivement perdues.

H/ L’option amortissement classique

Les revenus issus de l’activité de location meublée, activité commerciale fiscalement, imposable en BIC peuvent être imposés sous le régime du réel (CF Formation : Fiscalité immobilière). A ce titre le bien immobilier, s’il ne fait pas l’objet d’une option pour la réduction d’impôt Bouvard, sera amorti comptablement, permettant de gommer fiscalement les revenus imposables.

Dotation à l’amortissement et amortissement fiscalement différé

Alors, la dotation à l’amortissement sera déductible comptablement, toutefois il ne sera pas permis au LMNP de déclarer fiscalement cette déduction si elle génère un déficit. La charge sera donc mise en réserve pour une durée indéterminée, et sera déductible du bénéfice comptable réalisé le cas échéant.

Beaucoup de particuliers interrogent notre cabinet au sujet de l’amortissement en LMNP. Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) autorise un amortissement linéaire et par composant sur l’acquisition. L’acquisition s’entend de l’immeuble et du mobilier. En revanche le terrain ne peut être amorti.

L’amortissement LMNP est linéaire pour chaque composant (toiture, fondations, …) qui représente un certain % du montant global. Les durées d’amortissement sont généralement comprises entre 20 ou 50 ans en fonction de la composante : gros-œuvre, toiture, équipements techniques, frais d’acquisition, … Le choix de la durée d’amortissement d’un LMNP se fait généralement par un expert-comptable. L’idée de l’amortissement comptable est de pouvoir déduire, sur le résultat de chaque année, une annuité d’amortissement équivalente à la dépréciation théorique de l’immeuble.

Sort des frais d’acquisition

Pour les frais d’acquisition (honoraires, frais de montage, droits d’enregistrement et commissions), l’investisseur peut au choix les déduire lors de l’année d’acquisition en les considérant comme des charges ou les inscrire en immobilisations au bilan de l’entreprise. Si on opte pour l’immobilisation, on passera des amortissements définis de la même manière que ceux portant sur la construction.

En vertu du principe comptable de permanence des méthodes, il faudra alors traiter les frais d’acquisitions de tous les investissements d’un même contribuable de la même manière.

Conclusion : Amortissement ou Censi Bouvard ?

Les facteurs décisionnels sont donc les suivants : Age de l’investisseur, Revenu global imposable de l’investisseur, Modalité de financement de l’investissement (emprunt ou autofinancement), perspective d’avenir de l’investissement, type d’investissement à plus oui moins long terme….

Beaucoup de client nous demande quelle option serait la plus intéressante dans leur cas, il faut simplement les guider en leur indiquant que l’option Bouvard permet d’obtenir une réduction d’IR, mais en contrepartie en fonction des modalités de financement du bien, il se peut que l’activité génère un bénéfice imposable tandis que l’amortissement classique, grâce à son principe de différé d’amortissement une location en LMNP échappera à quasiment toute fiscalité sur les revenus provenant de la location pendant toute la durée du prêt si il y a un financement par emprunt, et pourra récupérer ses amortissements différés pour neutraliser les recettes locatives alors qu’il n’y aura plus d’emprunt.