Nouveau propriétaire : ce qu’il faut savoir pour gérer votre bien
Vous venez d’acheter un bien immobilier et vous souhaitez le mettre en location ? De la recherche d’un locataire solvable à la rédaction du bail en passant par le versement des charges au syndic, être propriétaire c’est un travail à part entière. Vous avez le choix d’effectuer toutes ces démarches vous-même ou de déléguer la gestion de votre bien à un professionnel comme un notaire, une agence immobilière ou un administrateur de bien. Quel est le plus avantageux ?
Gérer soi-même son bien : mode d’emploi
Assurer soi-même la gestion de son bien est loin d’être insurmontable, il suffit d’une bonne organisation et de s’aider de sites spécialisés pour bien s’informer sur les obligations des propriétaires et trouver des modèles de contrat de location meublée ou vide et d’états des lieux. L’avantage majeur de s’occuper soi-même des démarches de gestion locative ? C’est gratuit ! Vous serez aussi en contact direct avec le locataire, ce qui simplifie les relations et les démarches et vous permet de réaliser les petits travaux quand cela est nécessaire.
La première étape est de trouver un locataire sérieux qui paie le loyer à l’heure et qui n’abîme pas le logement. Pour cela, demandez des fiches de salaire et des quittances de loyer et sélectionnez quelques candidats pour effectuer les visites et ne négligez pas votre feeling en rencontrant le locataire. Il est aussi important de choisir quelqu’un qui vous inspire confiance et sympathie.
Depuis la loi ALUR de 2014, le contrat d’une location vide ou meublée doit suivre un modèle type et être accompagné des documents suivants :
- Une notice d’information sur les droits et les obligations des deux parties en cas de litige
- Un état des lieux contradictoire signé par le locataire et le propriétaire
- Une attestation d’assurance contre les risques locatifs
- Un diagnostic des performances énergétiques
- Le constat de risque d’exposition au plomb
- L’état d’amiante ainsi que l’état des risques naturels, miniers et technologiques
Référez-vous à la loi ALUR pour fixer le montant du loyer en fonction des références dans la commune. Vous pouvez demander un dépôt de garantie d’un mois de loyer pour les logements vides et de deux mois de loyer pour les meublés. Quand le locataire quitte le logement, vous êtes tenu de lui rendre sa caution dans le mois suivant si aucune dégradation n’est constatée, le délai est de deux mois si vous avez des dégâts à réparer auquel cas vous pouvez retenir une partie du dépôt de garantie pour effectuer les réparations.
Pour éviter de futurs litiges, pensez à préciser le partage des charges dès le début pour que chacun sache qui paie quoi.
Généralement, ce sont les locataires qui souscrivent leurs propres contrats d’énergie mais en tant que propriétaire, vous êtes chargé de raccorder le logement au réseau et vous pouvez leur fournir le numéro et le relevé de compteur afin de faciliter leurs démarches.
Déléguer la gestion à la bonne personne
Si vous n’avez pas le temps ou tout simplement que vous habitez loin du bien que vous louez, vous pouvez faire appel à un professionnel qui se chargera de toutes les démarches à votre place et communiquera directement avec le locataire. C’est un choix assez coûteux. Comptez entre 8% et 15% du loyer annuel hors taxe pour le mandat de gestion locative. N’hésitez pas à comparer les prix d’un professionnel à l’autre et à négocier les tarifs.
